[센머니=손무현 변호사/법률 칼럼니스트]

Q(질문):  친구 명의로 부동산을 매수하였는데, 친구가 계약서상 매수인이 본인이름이라서 계약명의신탁이고 부동산 소유권은 법적으로 본인의 것이라 주장합니다. 제가 해당 부동산 소유권을 회복할 수 있나요. 

A(답변): 명의신탁 부동산 회복 사안에서, 그 명의신탁이 제3자간 명의신탁인지 계약명의신탁인지 여부가 문제되는 사안이네요.

제3자간 명의신탁과 계약명의신탁을 구분하는 것은 그 매매계약 당사자가 누구인지 여부입니다. 상대방이 주장하는 바와 같이, 매도인이 상대방 즉 명의수탁자와 계약을 체결하면서, 명의신탁 여부에 대해 알지 못하는 선의일 경우 그 수탁자 명의의 등기는 유효로 볼 것이고(부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제2항 단서), 이어지는 논리로, 명의수탁자가 신탁자에 대하여도 유효하게 부동산을 취득하는 것이어서, 명의신탁자는 수탁자로부터 그 부동산 자체를 회복할 수는 없고, 당시 매수자금만을 부당이득 반환 받을 수 있을 것입니다.

그렇기에, 명의신탁 부동산 회복에 대한 다툼에서 해당 명의신탁이 계약명의신탁인지 제3자간 명의신탁인지 여부는 매우 중요합니다.

특히나, 문제되는 것이, 매도인의 경우 자신이 위법행위에 관련되어 있을 거라는 불안감에 보통 당시 계약상황을 모르쇠 하는 경우가 많아서 매매계약서상 매수인이 수탁자라면 더욱 그 부동산 회복에 어려움을 겪을 것입니다.

하지만, 계약서상 당사자가 명의수탁자로 되어 있다고 하여, 무조건 계약명의신탁이 되는 것이 아닙니다. 

해당 부동산을 매매할 당시, 정황상 명의신탁자가 해당 부동산을 매수할 이유가 있었음을 충분하게 입증하고, 매도인이 명의신탁자만을 만나서 부동산매매계약을 체결하고 매수자금을 명의신탁자로부터 지급받은 사실을 입증한다면 반대로 명의수탁자가 매도인과 매매계약 당사자로서 관여한 내용을 밝히지 못한다면, 제3자간 명의신탁으로 판단될 것입니다(대법원 2019다300422 판결 참조).

최근, 부동산 투자를 함에 있어서 대출 문제로 인해 타인의 명의로 부동산을 매입하거나 공동투자하는 경우가 많이 있습니다. 이 경우 그 명의신탁이 계약명의신탁인지 아니면 제3자간 명의신탁인지 여부에 따라, 최종적으로 그 부동산 투자에 따른 이익 분배의 차이가 크고 다툼도 많이 일어날 수 있습니다.

이에 더하여, 계약명의신탁일 경우 과징금 문제를 해결하기도 어려운 면이 많이 있습니다. 그렇기에, 명의신탁 문제가 발생한다면, 반드시 먼저 그 명의신탁 성질에 대해 잘 정리하는 것이 우선적인 해결방안이 될 것입니다.

칼럼니스트 소개

센머니 법률 칼럼니스트 손무현 변호사는 법무법인 세현의 파트너 변호사이자 센머니 고문 변호사로 IT 기업, 금융 기업, 경영컨설턴트 등 다양한 사회경험을 기반으로 단순 법률 소송이 아닌 사건에 대한 종합적인 해결방안을 제시해주는 법률 컨설팅을 전문적으로 제공하고 있다. 전문 분야로 금융 관련 투자 사기, 정산금 횡령, 명의신탁 분쟁 등을 맡아서 하고 있다.