[센머니=손무현 칼럼니스트]

◆ A(임차인)는 B(임대인)로부터 서울 소재 아파트 P를 2년간 임차하여 거주하고 있다. A는 이 지역이 자녀 교육에 유리하다고 생각하여 이사를 한 것이고, 임대차 계약을 2년 더 연장하여 자녀를 이 지역 초등학교에 보낼 계획이다. B도 이러한 사실을 알고 있고, 별다른 이야기를 하지 않아 A는 계약이 당연히 연장될 것이라 생각하고 있었다. 이에 A는 임대차 계약이 만료되기 6개월 전, 주택임대차보호법에 따라 B에게 계약갱신청구권을 행사하였는데, B는 자기 아들이 결혼을 하여 P에 이사를 할 예정이니 집을 비워달라고 하며 계약갱신을 거절하였다. B의 계약 갱신 거절은 아무런 문제가 없고, A는 집을 비워줘야 하나?

- 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 규정하고 있다. 다만, 계약갱신을 거절할 몇 가지 사유를 들고 있는데, 그 중에 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”가 이에 포함되어 있다. 따라서 B의 임대차 계약 갱신거절은 정당하고, A는 집을 비워줘야 할 것으로 보인다.

◆ A는 자녀의 초등학교 문제 때문에 어쩔 수 없이 근처 아파트를 알아보았고, P보다 많이 오른 조건으로 계약을 하고 이사를 하였다. 그런데 어느 날 A는 P에 C가 살고 있고, B의 아들은 이사를 하지 않았으며, 심지어 결혼도 하지 않았다는 이야기를 듣게 되었다. A는 자신이 속았다는 생각이 들어 B에게 자초지종을 확인하려 했으나, B는 아무런 답이 없는 상태다. A는 어떻게 해야할까?

- 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항은 “임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 따라서 B는 실거주 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 C에게 집을 임대했기 때문에 갱신거절로 인하여 A가 입은 손해를 배상하여야 한다. A는 주택임대차보호법에 따라 B에게 손해배상청구소송을 할 수 있다.

◆ A는 B가 아무런 답을 하지 않자 손해배상을 청구하기로 마음먹었는데, 실제로 C가 P에 살고 있는지 여부를 확인할 길이 없었다. A는 어떻게 해야 할까?

- 주택임대차보호법은 임차인에게 손해배상청구를 할 수 있도록 하였으나, 여기에서 현실적인 문제가 발생한다. C가 실제로 P에 살고 있는지 여부를 A가 입증해야 한다는 것이다. A가 B나 C의 주민등록등초본을 발급받는 것은 불가능하고, P 우편물을 뒤져보는 것은 새로운 문제를 야기할 수 있다. 따라서 가장 확실한 방법은 손해배상청구소송을 제기한 이후 관할 지자체 등에 사실조회를 하여 실제 거주자를 확인하는 방법이다. 다만 최근 확정일자 열람범위가 前임차인(실거주 사유로 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자)으로 확대되었기 때문에, 소송을 제기하기 전에도 확정일자 부여기관(주민센터 등)에 확정일자 열람 신청을 하여 임대인의 직접 거주 또는 제3자 임대 등의 사실을 확인할 수 있게 되었다.

◆ A는 손해배상청구를 결심했지만, 변호사 비용이나 소송에 들어가는 시간과 감정 소모가 걱정되었고, 본인이 실제로 얼마를 받을 수 있을지도 잘 몰라 선뜻 소송을 하기 꺼려지는 상태다. 과연 A는 손해배상 소송을 통해 얼마를 받게 될까?

- 주택임대차보호법 제6조의 3 제6항은 손해배상액에 관하여 “당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않았다면, ① 갱신 거절 당시 월 임대료 3개월분(보증금은 월세로 환산), ② 새 세입자 월임대료에서 기존 월 임대료 차액 2년분, ③ 갱신 거절로 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액을 손해배상액으로 규정하고 있다. 갱신 거절로 임차인이 입은 손해에는 추가된 임대료, 이사비용 등을 생각해볼 수 있다.

◆ 만약 B가 C에게 임대한 것이 아니라 P를 매도한 것이라면 어떻게 될까? A는 똑같이 손해배상을 청구할 수 있을까?

- 주택임대차보호법은 임대인이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우에 한해서만 손해배상을 규정하고 있어 문제의 소지가 남아 있는데, 국토교통부는 “임대인이 매도는 가능하지만 민법 제750조의 불법행위 책임을 구성할 수 있고, 집주인이 제3자에게 2년 내 매각할 의도가 처음부터 있었다면 손해배상 책임을 부담한다고 한다”고 해석하고 있다. 다만 이 경우 집주인의 계약 갱신 거절 당시의 고의 여부를 입증하기가 매우 어려울 것으로 보인다.