서울에서 4억원 이하의 중저가 아파트 전세물량이 50% 정도인거 나타났다. 2011년도 90%에 육박했지만 9년사이 큰 픅으로 그 비중이 하락했다. 특히 2억원 이하 전세아파트는 13%에 불과했다. 아울러 최근 전세 가격은 가파르게 상승했지만, 전용면적은 줄고 아파트의 노후화가 심해지는 등 주거 환경이 떨어져 주거질 향상을 위해 방안을 강구해야할 것으로 보인다. 

10일 직방에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 전세가격대별 거래 비중은 △2억원 이하 13.7% △2억원 초과~4억원 이하 39.0% △4억원 초과~6억원 이하 29.1% △6억원 초과~9억원 이하 13.2% △9억원 초과 5.1% 등으로 나타났다.

이중 중저가 아파트로 꼽히는 4억원 이하의 전세거래비중은 지난 2011년 89.7%를 기록했지만, 2016년에는 64.1%로 35%포인트(p) 급감한 데 이어 올해는 52.7%까지 쪼그라들었다. 2억원 이하의 저가 전세거래는 지난 2011년 43.3%에서 올해 13.7%로 절반 넘게 줄었다. 다만 지난 2011~2016년 4억원 이하 전세거래 비중 감소가 가파르게 나타났지만, 2017년부터는 완만한 감소 추세로 전환된 것으로 나타났다.

신축여부와 상관없이 전반적으로 전세가격 수준이 높아졌다. 중저가 전세인 2억원이하 역시 같은 기간 16.1년에서 22.0년으로 5.9년이 증가했으며, 2억원 초과~4억원 이하는 13.2년에서 21.1년으로 7.9년이 늘었다.

서울 4억원 이하의 중저가 전세가격대를 거래권역별로 보면 서초·강남·송파 등 강남3구에서 빠르게 감소했으며, 상대적으로 저렴한 '노도강(노원·도봉·강동구)'에서 크게 늘었다. 노도강 내 4억원 이하 전세아파트 거래 비중은 올해 상반기에 88%를 기록했으며, 금관구(금천∙관악∙구로) 역시 전세아파트 거래 비중에서 4억원 이하가 절대 다수를 차지하고 있다.

서울 아파트 전세가격대별 거래 평균 전용면적도 꾸준하게 줄고 있다. 

4억원이하 아파트 전세거래 평균 전용면적은 올해 상반기 금관구가 64.1㎡로 가장 넓었으며, 노도강은 59.8㎡로 나타났다. 지난 2011년 노도강을 제외한 모든 권역에서 70㎡이상이었던 것이 큰 폭으로 전세 거래면적이 줄어들었다.

서울 아파트의 모든 전세가격대별에서 준공연한 노후화도 가중되고 있다. 

준공연한은 지난 2011년 강남3구를 제외하고는 모두 20년 미만이었고, 금관구는 10.9년으로 준공연한이 가장 짧았다. 하지만 올해 상반기는 '그외 서울' 권역만 19.2년으로 준공연한 20년 이하로 나타났으며, 다른 권역은 준공연한이 평균 20년 이상인 것으로 조사됐다. 노도강은 26.0년으로 재건축연한에 거의 육박한 것으로 분석됐다.

전반적인 서울 아파트 전세 거래의 특징은 최근 9년 반 가격이 상승한 것에 비해 거주 여건은 더욱 열약해지고 있는 것이다. 단, 지난 2016년까지 중저가 비율 감소 및 전용면적 축소 등이 가파르게 진행됐다면, 2017년 이후부터는 질적 저하 속도가 완만해진 모습이다. 이같은 현상은 청약에 나선 수요자들이 전세 시장에서 이탈하고 서울에 2017~2019년 연평균 3만2000호 이상 입주했기 때문이란 분석이다.

4억원 이하의 중저가 전세 아파트는 강남3구와 한강변 주변에서 줄어들지만, 노도강과 금관구 등의 경기도 인접지역에서 비교적 활발히 거래가 이뤄지는 모습이다. 그러나 이들 지역도 4억원이하 전세거래비중이 다른 지역에 상대적으로 많을 뿐 거래량 자체는 감소하고 있다.

직방 관계자는 "정부가 서울권역 등으로 새로운 공급대책을 발표하며 26만호 이상 공급하겠다고 했지만, 임차인들이 실제 거주할 수 있도록 임대물량 유통이 원활하게 이뤄지도록 더욱 고민해야 한다"라며 "절대적 물량 공급과 함께 가구 구성원 등 수요자 특성에 부합한 주거질을 향상시킬 수 있는 다양한 방안을 살펴야 한다"고 덧붙였다.